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Normas gerais impedem arrematação de bem por preço vil em alienação fiduciária de imóvel em execução extrajudicial.
Via @consultor_juridico | As regras gerais que proíbem a compra de um bem por valor muito baixo são totalmente válidas no contexto de execução extrajudicial de um imóvel sujeito a alienação fiduciária, mesmo em situações anteriores à Lei 14.711/2023. Essa decisão foi tomada pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que anulou a compra do imóvel de uma empresa devedora.
Essa decisão destaca a importância de garantir a proteção do direito de propriedade e a justa valoração de um imóvel em processos de execução. É fundamental que as normas em vigor sejam aplicadas de forma a assegurar a integridade do imóvel e dos interesses das partes envolvidas, evitando assim possíveis prejuízos e injustiças no processo de arrematação de bens.
Empresa realiza novo leilão de imóvel para quitar dívida
A situação envolve uma empresa que contraiu um empréstimo de R$ 28,6 milhões através de um acordo de alienação fiduciária de imóvel. O compromisso era liquidar o débito em 18 parcelas mensais. Isso implica que a empresa transferiu a propriedade de um imóvel ao credor como garantia. Em caso de inadimplência, o credor teria o direito de leiloar o bem para recuperar os valores em questão. E foi exatamente o que ocorreu.
A empresa devedora deixou de cumprir suas obrigações a partir da quarta parcela, desencadeando a execução extrajudicial do imóvel, avaliado em R$ 84,4 milhões. No primeiro leilão, nenhum lance atingiu esse montante. Porém, no segundo leilão, um lance de R$ 33 milhões foi o vencedor, suficiente para quitar o saldo devedor e os encargos adicionais, como o custo do leilão, os juros da dívida e as obrigações tributárias, incluindo o ITBI.
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A empresa devedora alega que a arrematação foi realizada por um preço vil, baseando-se nos artigos 884 do Código Civil e 891 do Código de Processo Civil. Ambos os dispositivos proíbem o enriquecimento injustificado e estabelecem que um lance vil é aquele inferior a 50% do valor de avaliação. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo rejeitou a alegação, argumentando que esse critério não estava previsto na Lei 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária.
O artigo 27, em sua redação original, indicava que no segundo leilão seria aceito o maior lance desde que igual ou superior ao valor da dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais e tributos. Essa norma foi modificada pela Lei 14.711/2023, que agora estabelece que no segundo leilão não pode ser aceito um lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, mesmo que superior ao valor da dívida.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator no STJ, destacou que a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil já era reconhecida pela doutrina e jurisprudência, mesmo antes da alteração legislativa. Ele ressaltou que as normas gerais devem ser aplicadas à execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente, contrariando a decisão das instâncias inferiores.
Fonte: © Direto News
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